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地王一日三现 楼市为何"不按总理说的办"?

2010/3/31 15:08:33 来源:北京房产 字号:T / T

全国两会刚刚于3月14日在京闭幕,3月15日,北京“地王”排名纪录就两次被刷新,而在新“地王”产生的背后则是央企介入房地产势头汹涌。

当天北京共有三块土地拍卖,最终分别为中国远洋旗下的北京远豪置业、中信集团旗下的中信新城房地产和中国兵器装备集团旗下的世博宏业三家公司拍得。除了三家中标公司之外,其他参与竞标者如中国烟草和中建二局也多为央企背景。从拍地现场铩羽而归的华远集团总裁任志强对调控房价的前景表示,“总理说行就行,可惜市场不按温总理说的办”。

此次拍卖,直接导致北京五环附近土地楼面价达到了创纪录的2.75万元/平方米,如果算上建安、财务、营销等基本成本,那么该楼盘的销售价格至少要在4.5万元/平方米以上。而当下北京该地块附近的商品房销售价格在3万元/平方米左右,这预示着该区域房价未来的上涨幅度可能高达50%。

央企频捧地王

国资委需坚决执行规定

自2003年国资委成立之日起,“有所为、有所不为”就一直是国企改制重组的基本原则,今年一月份,国资委主任李荣融再次强调,央企要“突出主业、分离辅业”。然而,中国兵器装备公司的四大主业,军品、车辆、新能源、装备制造,哪个跟房地产业能挂上钩?可是它偏偏能通过子公司,豪掷17.6亿元,造就一个楼面价2.9万元/平方米的新地王。

国资委可能有苦衷。它只是履行出资人管理规定,按照《公司法》规定,主要负责央企的人事变动和业绩考核,以及重大事项决定。如果说要国资委出台禁令限制投资房地产业,并没有相关的法律依据,国资委并不能就具体行业发展制定政策。可是,如果部分央企偏离主业、大举进军房地产、大造地王,这难道不算重大事项,难道不足以对其高管进行追责吗?国资委出台过规定,央企投资房地产非主业,即使获得收益也将对其按减半计算;不鼓励央企参与炒地之态跃然纸上。既然如此,面对顶风而上、热衷炒地的央企,国资委需要按照上述规定,拿出让人民放心的监管气魄和力度来。

地王频出

地方政府难辞其咎

当然北京“地王”的诞生,也不乏其反面的“亮点”作用,那就是让调控部门和公众进一步明确了房地产调控的两大对象,除了冲在风口浪尖上的央企之外,地方政府也应该成为严厉监管的对象。

就以北京市本次土地拍卖为例,当天成交的6块土地总成交额达143.5亿元。一天的成交额比2月份全月的92.05亿元超出了55.89%,比1月份全月132.46亿元超出8.33%。如果再算上3月8日高价出让的两块商业地块,至此北京市今年的土地出让金已接近400亿元。而即便是在“地王”频现的2009年,北京全年的土地出让金也只有928亿元。这说明,在不到一个季度的时间里,北京市的土地出让金已经超过去年的40%。在巨大的收入诱惑面前,地方政府很难避免会助推地价和房价,这也是近年来大量中央调控政策在地方上走形的根源所在。

真的“一分钱没进楼市”吗?

细观央企高调进入楼市的历程,我们不难发现其时间点和金融危机的爆发密切相关。2009年本是中国经济最困难的一年,然而就是在“困难”之中,不同所有制企业的市场地位开始发生明显变化。以央企为代表的部分国有企业在强力刺激政策扶持下,能够轻松地获得大量的资金注入,这些资金在投入央企之后却未必会全部进入经济建设领域。恰恰相反,由于前期的项目审批相对宽松,难免会导致部分领域的投资资金宽裕程度超过预算。

尽管发改委官员称“没有一分钱流入房地产行业”,但这一承诺其实只是限定于政府投资资金,其他大量商业银行信贷资金却并无法被严格控制,否则银监会也不必多次要“严查违规信贷资金进入楼市”了。同时,当“四万亿”计划让央企手中现金充盈时,他们当然不必急于增强经营、滚动发展了,反而可以有精力去成立房地产公司和上市公司,通过炒地、股市圈钱,获得更高的收益,从而在年底的业绩考评中交出好看的答卷。上述中国兵器装备公司,2009年1月尚亏损达1亿元,到了年底,就实现利润52亿元,获得国资委的A级考核业绩。

在4万亿投资资金、商业信贷资金以及社会配套资金的共同作用下,央企手中的现金流极为充沛,只是苦于寻觅投资项目。与之相反,民营企业的现金流状况却因为金融危机而恶化,民营房产企业很难和财大气粗的央企竞争。由此,央企才会在金融危机中脱颖而出,成为土地拍卖市场的“翘楚”。

在“房价”成为焦点的“两会”结束后一天,北京就连续爆出两个单价地王、一个总价地王;土地市场之失控局面,已经到了让人触目惊心的地步。造成目前这一局面的,除了央企监管疏漏、投资获利渠道稀少之外,不合理的中央、地方分配制度,与土地垄断造成的哄抬地价、供需扭曲局面,已经到了非治理不可的地步了。

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